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什么是短售屋、法拍屋和银行屋
2020-06-01 15:11

法拍屋Foreclosures, 短售屋short sales, 和 银行屋REOs有相似之处,但彼此又有所不同。但是,如果没有关于如何处理这些不良资产之一的专业知识,您可能会发现自己处于危险境地。

一、法拍屋Foreclosures

屋主债务违约,到了银行的宽限期,仍然不能还清拖欠的贷款,那么房屋会被银行以公开拍卖(Public Auction)的方式卖给在拍卖会上出价最高的买家。而此时,屋主已不再拥有房屋的产权。

大多数法拍屋由于屋主无力维护或恶意破坏等原因,房屋状况都略差。购买这些法拍屋的买家需自掏腰包维修房屋。还有一种情况是,买家在竞拍后按照规定支付现金,还没来得及完成产权查验和房屋检查,如果原屋主此时还清贷款,则屋主可以优先购回房屋。另外,法拍屋的产权也会有各种问题,须事先调查清楚。

二、短售屋short sales

屋主高价贷款买进房屋,但由于各种原因使屋主没办法继续还贷,那么会在银行给予一定宽限期内向银行申请亏本出售(Short Sale),即将房屋按照房价下跌后的市场价或略低于市场价的价格出售。

一般来说,银行会根据屋主的具体困难和经济情况决定是否同意屋主亏本出售并承担损失,虽然屋主仍拥有房屋的产权。如果房屋出售的价格不足以屋主偿还贷款,银行需要承担差价的经济损失。

通常,屋主会先以低于市场价的价格挂牌出售,等到有买家接洽后才跟银行提出亏本出售的申请。银行的审批时间大约是两个月,但也有可能更长。如果银行拒绝屋主以低价出售房屋,买家有可能白白浪费时间等待结果。

三、银行屋REO(Real Estate Owned)

当没有人在公开拍卖中出价足以弥补所欠财产的款项时,银行最终将拥有该财产。银行会把这些房屋交给房屋中介机构销售。人们通常认为REO房屋是购买不良房产的最佳方法,因为卖方已经无法负担。谈判交易的只有投资者,投资者的代理人,银行和银行的代理人。某些REO可以直接从贷方购买。

一般来说,银行虽然会保证房屋产权的完整性,并对房屋进行必要的维修,不过仍然有很多银行屋处于不好的状况,买家购买前一定要请专业验房师来检查房子

因为在整个买房中的看房、验房、上法庭、过户等过程都是有银行安排,买家需要做的就是根据银行的安排并配合。

购买银行屋的最大法律风险是原屋主不肯搬离。遇到此类情况,买家只能选择法律诉诸,由法庭驱逐原屋主。但是,驱逐过程很漫长,费心费力。此外,银行屋还可能隐藏其他法律问题,比如原屋主拖欠税款、工程款等,这些费用有可能会转移给买家。

(文章转自网络,版权归原作者所有,如有问题请及时联系我们)

        

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